Introducción 19
Concepto y caracteres del derecho real 25
I. Notas básicas del derecho real 25
1. Cuestiones previas 25
2. Elementos esenciales del derecho real 32
2.1. El aspecto interno 32
A) Inmediatividad e inherencia 32
B) El poder como elemento caracterizador del derecho real 38
2.2. El aspecto externo 45
A) El deber general de abstención 46
B) Oponibilidad erga omnes 51
C) Acción real 53
II. Las relaciones obligatorias y las relaciones jurídico-reales 57
1. Diferencias entre los derechos reales y los derechos de crédito 57
1.1. El debate doctrinal 57
1.2. Criterios para una distinción de los derechos subjetivos patrimoniales 63
A) El poder 63
B) La eficacia frente a terceros 67
a) El deber general de abstención 67
b) El diverso alcance de los derechos subjetivos patrimoniales 71
C) Los sistemas de protección 75
1.3. Consecuencias prácticas de la distinción 78
A) Formas de adquisición y transmisión 79
B) Causas de extinción 83
C) Mecanismos de publicidad 87
2. Dificultades de catalogación de ciertas figuras en el ámbito del derecho patrimonial 90
2.1. El ius ad rem 91
A) El ius ad rem como una figura de carácter histórico 91
B) ¿La actualización de una vieja categoría? 96
a) Intentos de reconstrucción 96
b) El acreedor de dominio 99
C) El concepto actual del ius ad rem 106
2.2. Las obligaciones propter rem 108
A) Cuestiones preliminares 108
B) Elementos característicos 112
a) Especial designación del sujeto pasivo 112
b) Configuración de la prestación 116
c) Accesoriedad 118
d) Transmisión 122
e) Extinción 129
C) Naturaleza jurídica 142
D) El juego de la autonomía privada en el ámbito de las obligaciones propter rem 150
a) Planteamiento de la cuestión 150
b) Autonomía privada y obligaciones propter rem 156
2.3. Las cargas reales 167
A) Dificultades que plantea la noción de carga real 167
B) ¿Cabría la concreción del concepto de carga real? 178
a) La carga real como sinónimo de sujeción 178
b) Oponibilidad de la carga real frente a terceros 183
c) Disminución del valor del bien gravado 188
2.4. Derechos reales in faciendo 189
A) Planteamiento de la cuestión 189
B) Las servidumbres in faciendo 193
C) Inadecuación de los derechos reales in faciendo como categoría dogmática 200
La autonomía privada en la construcción de derechos reales atípicos y en la modificación de derechos reales típicos 203
I. La cuestión del número de los derechos reales: planteamiento 203
1. El rol de la autonomía privada en la autorregulación de las relaciones de carácter privado 204
2. Numerus clausus y numerus apertus: una cuestión sin resolver 209
2.1. Breve evolución histórica y tratamiento en Derecho comparado 209
2.2. El sistema patrimonial español 216
A) El numerus apertus y sus consecuencias en el ordenamiento jurídico español 216
B) El número cerrado de los derechos reales. La importancia del principio de seguridad jurídica 221
3. El debate sobre el número de los derechos reales: una revisión necesaria 228
3.1. La tesis de la “sociedad líquida” en el campo de los derechos reales 230
3.2. El papel de los modernos sistemas registrales 236
4. Las bondades de una postura intermedia: el equilibrio entre seguridad y flexibilidad 241
4.1. Un intercambio de funciones 241
A) El dinamismo de los derechos reales 242
B) El estatismo de los derechos de crédito 244
4.2. Las posiciones intermedias 249
A) Numerus clausus flexible 250
a) Vía directa de abandono de la rigidez del numerus clausus 250
a’) La experiencia francesa: droit réel de jouissance spéciale 251
b’) Italia, flexibilidad en las servidumbres 257
b) Vía indirecta de superación del número cerrado de los derechos reales 262
B) Numerus apertus con limitaciones 263
II. El test de configuración de derechos reales 266
1. Consideraciones previas 266
2. Voluntad encaminada a la creación de derechos reales 273
3. Elementos estructurales del derecho real 276
3.1. Requisitos generales 277
3.2. Requisitos específicos en caso de derechos reales típicos 281
4. Límites a la autonomía privada en materia de derechos reales 283
4.1. La ley 286
4.2. La moral 291
4.3. El orden público 302
La autonomía privada y las CATEGORÍAS de derechos reales 315
I. Autonomía privada y derecho de propiedad 315
1. La propiedad como derecho típico 315
1.1. El concepto actual del derecho de propiedad 316
A) El encaje de la función social dentro del marco del derecho de propiedad 318
B) La aparente crisis de la regulación unitaria del derecho de propiedad 322
1.2. Notas tradicionales del tipo dominical 324
A) Absolutividad 325
B) Exclusividad 325
C) Perpetuidad 326
D) Generalidad 328
E) Abstracción 330
F) Elasticidad 333
G) Unidad 335
2. La incidencia de la autonomía privada en el ámbito dominical 336
2.1. La creación de nuevas modalidades dominicales como una posible solución a la crisis de la vivienda 337
2.2. Eventuales obstáculos al juego de la autonomía privada en el ámbito propietario 344
A) Reserva de ley 345
B) Vulneración del orden público 346
2.3. Conclusiones 347
II. Derechos reales de goce y disfrute 349
1. El juego de la autonomía privada en el ámbito de los derechos reales de goce y disfrute 349
1.1. La postura restrictiva 349
1.2. Críticas a la tesis limitativa 351
2. Incidencia de la autonomía privada desde diversas perspectivas 352
2.1. Los derechos reales de goce y disfrute típicos 352
A) El contenido atípico en el ámbito de los derechos reales típicos 352
B) Las servidumbres atípicas como ejemplo paradigmático 357
a) Marco general 357
b) Servidumbres personales atípicas 366
2.2. Creación de nuevos derechos reales de goce y disfrute 374
A) Breve introducción 374
B) El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles 377
a) Aparición de la figura y posterior regulación 377
b) Dudas sobre la naturaleza jurídica del aprovechamiento por turnos antes de su tipificación 381
III. Derechos reales de garantía 385
1. Modificación de los derechos reales típicos de garantía 387
1.1. Pactos hipotecarios 387
1.2. Nuevas modalidades pignoraticias 397
2. Derechos reales de garantía atípicos 404
2.1. Obstáculos para su creación 404
A) La prohibición del pacto comisorio 405
a) Significado de la interdicción 405
b) Alcance de la prohibición 411
c) Reflexiones finales 417
B) El principio par condicio creditorum 422
2.2. La venta en garantía 430
A) La venta en garantía y el negocio fiduciario 434
B) La posición del acreedor-comprador 438
2.3. A modo de conclusión 447
IV. Derechos reales de adquisición preferente 447
1. Notas preliminares 447
2. El retracto convencional 459
2.1. Precisiones terminológicas 459
2.2. Naturaleza jurídica 465
2.3. Ámbito de actuación de la autonomía privada 476
3. Tanteos y retractos voluntarios 482
3.1. Naturaleza jurídica 485
A) Tanteos y retractos voluntarios de carácter personal 485
B) Tanteos y retractos voluntarios de carácter real 495
3.2. Elementos para su configuración como derecho real 498
A) Asimilación a los tanteos y retractos de origen legal 499
a) Caracteres propios de un derecho real 500
b) Determinación del precio por tercero 502
c) Fijación de plazos 504
d) Interés legítimo 509
B) Acerca de la inscripción en el Registro de la Propiedad 510
3.3. Límites a la autonomía privada 513
4. El derecho de opción 514
4.1. El contrato de opción y el derecho de opción 516
4.2. El derecho de opción de compra de bienes inmuebles 519
A) Su naturaleza jurídica 522
a) La opción como derecho personal 522
b) La opción como derecho real 524
B) Efectos del derecho de opción de compra 527
a) Opción de compra inscrita 528
b) Opción real de compra no inscrita 532
C) Límites a la autonomía privada 535
Conclusiones 541
Capítulo primero 541
Capítulo segundo 542
Capítulo tercero 544
Bibliografía 547
Páginas Web 603
Jurisprudencia citada 605
A) Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea 605
B) Sentencias del Tribunal Constitucional 605
C) Providencias del Tribunal Constitucional 605
D) Autos del Tribunal Constitucional 605
E) Sentencias de la Audiencia Nacional 605
F) Sentencias del Tribunal Supremo 606
G) Sentencias de Tribunales Superiores de Justicia 611
H) Sentencias de Audiencias Provinciales 612
I) Autos de Audiencias Provinciales 615
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado 617