La reforma de la ley de arrendamientos urbanos llevada a cabo por la Ley 4/2013 apenas aborda alguno de los problemas detectados en la práctica y, en cambio, modifica puntualmente aspectos de la ley, introduciendo novedades que no siempre aparecían reclamadas por la aplicación práctica del texto legal. Aunque sigue habiendo normas imperativas, la reforma de 2013 se caracteriza por reforzar el papel de la autonomía de la voluntad, fortalecer la libertad de pacto dando prioridad a la voluntad de las partes: así, por ejemplo, pueden pactar el sistema de actualización de la renta, que ya no está limitado al índice de precios al consumo (por lo que puede suceder que el arrendatario, al año del contrato se vea obligados a desistir si no puede asumir la nueva renta).
Por lo que se refiere a la duración del contrato, la prórroga obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario se reduce de cinco a tres años. El legislador presupone que es una ventaja para el arrendador la reducción del plazo en el que el arrendatario puede exigir continuar con el contrato, pero realmente no parece que hasta la fecha existiera una reivindicación de los propietarios dirigida a una reducción del tiempo del contrato y, por el contrario, la reducción del tiempo no es un estímulo ni para invertir ni para cuidar la vivienda y puede provocar a medio plazo una subida de los precios.
Existe en la ley, además, una preocupación dirigida a que el propietario consiga recuperar el inmueble, y con este fin se establece que puede hacerlo si comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, sin que sea necesario haberlo previsto en el contrato y siempre que haya transcurrido al menos un año de duración del contrato. En un sistema como el actual, con contratos de corta duración y sin prórrogas forzosas no parece razonable que el propietario pueda, con cobertura legal, poner fin a su compromiso; si de esta forma se pretende estimular la oferta de viviendas en alquiler por parte de los propietarios lo que se le está diciendo a quien tiene necesidad de vivienda es que mediante el arrendamiento solo podrá conseguirlo de forma inestable y provisional.
Por su parte, el arrendatario puede desistir del contrato en cualquier momento, una vez transcurrido seis meses y si lo comunica con una antelación de un mes. Las partes pueden pactar en el contrato que para el caso de desistimiento, el arrendatario debe indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que quede por cumplir. Se pretende, de esta forma, se dice, facilitar la movilidad profesional geográfica. La reforma favorece a arrendatarios que no aspiran a echar raíces en una población: para los que sí lo pretendan y sus familias, que no son supuestos marginales, la norma legal puede provocar que los arrendadores no estén dispuestos a bajar el precio de la renta aunque se les prometa que no se va a desistir, porque el desistimiento es irrenunciable.
Finalmente, aunque no es obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad, se refuerzan los efectos que se anudan a la misma. Algo paradójico si se tiene en cuenta la tendencia legal a precarizar el alquiler. Con todo, no cabe esperar inscripciones masivas de los contratos de arrendamiento, lo que ya era posible desde el año 1996. Al encarecimiento del otorgamiento contractual que suponen la escritura y la inscripción (que corren de cuenta del arrendatario, pues sería el titular del derecho cuya inscripción se pretende) deben sumarse las consecuencias negativas que se derivarán para el arrendador cuando se produzca la extinción del contrato y el arrendatario no consienta la cancelación, lo que resulta preciso con arreglo a las normas registrales (en su defecto, es precisa una resolución judicial) salvo, de forma marginal, para el caso de resolución por impago (siempre que el arrendatario no conteste o conteste aceptando al requerimiento que a tal efecto se le haga).